Comment calculer le déficit foncier ?
Le déficit foncier est une situation fiscale qui peut être avantageuse pour les propriétaires bailleurs souhaitant réduire leurs impôts et optimiser la rentabilité de leur investissement locatif. Dans cet article, nous vous expliquons en détail comment calculer le déficit foncier en respectant les règles fiscales en vigueur, afin de profiter au mieux de ce dispositif.
Qu’est-ce que le déficit foncier et pourquoi le calculer ?
Le déficit foncier concerne les revenus fonciers perçus par un propriétaire bailleur lorsque les charges et dépenses liées à ses biens immobiliers sont supérieures aux revenus locatifs perçus. Autrement dit, il s’agit d’une situation où les coûts de gestion et d’entretien d’un bien immobilier dépassent les loyers encaissés.
Le calcul du déficit foncier est important car il permet de réduire l’impôt sur le revenu du propriétaire, en imputant ce déficit sur le revenu global. Ce mécanisme fiscal permet ainsi aux investisseurs immobiliers de réaliser des économies d’impôt et d’améliorer la rentabilité de leurs investissements locatifs.
Les dépenses déductibles pour le calcul du déficit foncier
Pour calculer le déficit foncier, il est essentiel de bien connaître les dépenses déductibles des revenus fonciers. Voici une liste non exhaustive des principales dépenses à prendre en compte :
- Les intérêts d’emprunt : la totalité des intérêts payés sur un emprunt immobilier contracté pour l’acquisition, la construction, l’agrandissement ou la réparation d’un bien immobilier locatif est déductible des revenus fonciers.
- Les travaux : les dépenses de travaux (entretien, réparation, amélioration) effectuées dans le logement loué sont déductibles, à condition qu’elles ne soient pas considérées comme des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
- Les charges de copropriété : les charges de copropriété non récupérables sur le locataire sont déductibles des revenus fonciers.
- La taxe foncière : la taxe foncière est déductible des revenus fonciers, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- Les frais de gestion : les honoraires de gestion locative, les frais d’annonce, les frais de relance et les honoraires d’expertise sont déductibles des revenus fonciers.
Il est important de bien connaître les dépenses déductibles pour réaliser un calcul précis du déficit foncier et optimiser la gestion de son patrimoine immobilier.
Comment calculer le déficit foncier étape par étape ?
Le calcul du déficit foncier s’effectue selon les étapes suivantes :
- Déterminer les revenus fonciers : il convient d’additionner l’ensemble des loyers perçus sur une année pour obtenir le montant global des revenus fonciers.
- Calculer les dépenses déductibles : additionnez toutes les dépenses déductibles évoquées précédemment (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion) sur une année.
- Calculer le déficit foncier : soustrayez les dépenses déductibles aux revenus fonciers pour obtenir le montant du déficit foncier.
- Imputer le déficit foncier sur le revenu global : le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. Si le déficit foncier est supérieur à cette limite, la fraction excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Voici un exemple de calcul de déficit foncier :
- Revenus fonciers annuels : 15 000 euros
- Intérêts d’emprunt annuels : 7 000 euros
- Travaux déductibles annuels : 10 000 euros
- Charges de copropriété annuelles : 1 000 euros
- Taxe foncière annuelle : 1 500 euros
- Frais de gestion annuels : 500 euros
Dépenses déductibles totales : 7 000 + 10 000 + 1 000 + 1 500 + 500 = 20 000 euros Déficit foncier : 15 000 – 20 000 = -5 000 euros
Dans cet exemple, le propriétaire peut imputer un déficit foncier de 5 000 euros sur son revenu global.
Les spécificités du régime réel et de la location meublée
Le calcul du déficit foncier présenté ci-dessus concerne les biens loués vides soumis au régime réel d’imposition. Si vous louez un bien en location meublée, il convient de noter que le déficit foncier n’est pas applicable.
Les revenus issus de la location meublée sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers. Le déficit éventuel résultant de la location meublée est donc imputable uniquement sur les bénéfices de même nature.
En conclusion, la maîtrise du calcul du déficit foncier est essentielle pour les propriétaires bailleurs soucieux d’optimiser la rentabilité de leur investissement locatif et de bénéficier d’avantages fiscaux. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels et à utiliser des outils de simulation pour déterminer avec précision le montant de votre déficit foncier et profiter pleinement de ce dispositif.
